청약 가점 계산법

민영주택 일반공급에서 당첨자를 가르는 기준이 청약 가점입니다. 총 84점이고, 세 가지 항목의 점수를 더해서 만듭니다. 이 글은 각 항목이 어떻게 계산되는지와, 실제로 많은 분들이 잘못 계산하는 지점을 정리한 것입니다.

먼저 — 내 청약에 가점제가 적용되는가

가점을 계산하기 전에 확인할 게 있습니다. 가점제는 민영주택 일반공급에만 적용됩니다.

• 공공분양(국민주택)에는 가점제가 없습니다. 대신 청약통장 저축총액(전용 40㎡ 초과) 또는 납입횟수(40㎡ 이하)가 많은 순서로 뽑습니다.
• 무순위·임의공급은 순위 자체가 없는 추첨이라 가점을 보지 않습니다.
• 특별공급은 유형마다 별도 기준(소득·자녀 수 등)을 씁니다.

같은 민영주택이라도 지역과 면적에 따라 가점제 비율이 다릅니다. 규제를 받지 않는 지역의 전용 85㎡ 초과는 추첨제 100%라 가점이 아예 의미가 없고, 반대로 투기과열지구의 85㎡ 초과는 가점제 비중이 가장 높습니다. 청약고 화면에서 단지를 선택하면 규제지역 여부를 확인할 수 있습니다.

84점의 구성

모든 기준은 입주자모집공고일입니다. 접수일도, 당첨자 발표일도 아닙니다. 공고일 하루 차이로 구간이 바뀌는 경우가 실제로 있습니다.

① 무주택기간 (최고 32점)

언제부터 세는가

이게 가장 많이 틀리는 부분입니다. 무주택기간은 “태어나서부터”가 아닙니다.

• 집을 가진 적이 없는 경우: 만 30세가 되는 날부터 셉니다.
• 만 30세가 되기 전에 혼인했다면: 혼인신고일부터 셉니다.
• 집을 가진 적이 있는 경우: 그 집을 처분해 무주택자가 된 날과 위 기산일 중 늦은 날부터 셉니다.

만 30세가 지나서 혼인했다면 혼인신고일은 상관없이 만 30세일이 기산일입니다. 그래서 만 30세 미만이면서 미혼인 무주택자는 0점입니다. 기간이 아직 시작되지 않은 것이니까요.

무주택 여부는 본인과 배우자를 함께 봅니다. 배우자가 세대를 분리해 살고 있어도 배우자가 집을 가지고 있으면 무주택이 아닙니다.

구간별 점수

1년마다 2점씩 오르고, 15년이면 만점입니다.

집이 있어도 무주택으로 봐주는 경우

작고 값이 낮은 집 한 채를 가지고 있으면 무주택으로 봅니다. 이걸 소형·저가주택 특례라고 합니다.

주의할 점이 세 가지 있습니다.

• 한 채까지만입니다. 두 채면 특례가 사라집니다.
• 민영주택에만 적용됩니다. 공공분양에는 적용되지 않습니다.
• 세금에서는 여전히 집입니다. 취득세·양도세 계산은 별개입니다.

비아파트 기준이 85㎡·5억원으로 넓어진 것은 2024년 12월 18일부터입니다. 아직 옛날 기준(60㎡·1억 6천만원)을 그대로 적어둔 안내 페이지가 인터넷에 많으니 주의하세요.

② 부양가족 수 (최고 35점)

구간별 점수

본인은 세지 않습니다. 본인 + 배우자 + 자녀 한 명인 3인 가구는 부양가족 “2명”이라 15점입니다. 본인까지 세서 3명(20점)으로 계산하는 실수가 아주 흔합니다.

기준은 입주자모집공고일 현재의 세대별 주민등록표등본입니다.

누가 부양가족으로 인정되는가

배우자 — 무조건 포함됩니다. 세대를 분리해 살고 있어도 포함됩니다.

직계존속 (부모·조부모, 배우자의 부모 포함) — 조건이 셋입니다.

• 청약 신청자가 세대주여야 합니다. 세대원이면 인정되지 않습니다.
• 3년 이상 계속 같은 등본에 올라 있어야 합니다.
• 그 직계존속 또는 그 배우자가 집을 가지고 있으면 인정되지 않습니다.

마지막 조건이 가장 흔한 감점 요인입니다. 헷갈리기 쉬운데, 청약 자격을 따질 때는 만 60세 이상 직계존속이 가진 집을 무주택으로 봐줍니다. 하지만 가점의 부양가족에서는 그 부모님이 부양가족으로 인정되지 않습니다. 두 개는 다른 규정입니다.

직계비속 (자녀·손자녀) — 조건이 다릅니다.

• 미혼이어야 합니다. 혼인한 적이 있으면 이혼했더라도 인정되지 않습니다.
• 만 30세 이상인 자녀는 최근 1년 이상 계속 같은 등본에 올라 있어야 인정됩니다. 등본에 있기만 하면 되는 게 아닙니다.
• 손자녀는 부모가 모두 사망한 경우에만 포함됩니다.

③ 청약통장 가입기간 (최고 17점)

구간별 점수

6개월 미만이 0점이 아니라 1점입니다. 통장만 있으면 최소 1점은 받습니다. 일부 민간 계산기가 이걸 0점으로 잘못 적어두고 있습니다.

기간을 세는 방법

• 최초 가입일이 기준입니다. 통장 종류를 바꾸거나, 납입 금액을 바꾸거나, 명의를 변경해도 최초 가입일은 유지됩니다.
• 반대로 해지했다가 다시 가입하면 처음부터 다시 셉니다. 이건 되돌릴 수 없으니 절대 해지하지 마세요.
• 미성년자일 때 가입한 기간은 최대 5년까지만 인정됩니다. 어릴 때 만든 통장이 있어도 성년이 되기 전 기간 전부가 반영되지는 않습니다.

배우자 통장도 일부 더해집니다

2024년 3월 25일부터 배우자의 청약통장 가입기간이 합산됩니다. 다만 그대로 더하는 게 아닙니다.

• 배우자 가입기간의 50%만 인정
• 그렇게 더할 수 있는 점수는 최대 3점
• 본인 점수와 합쳐도 이 항목은 17점을 넘을 수 없습니다

예를 들어 본인 5년(7점)에 배우자 4년이면, 배우자 4년의 절반인 2년이 3점으로 계산돼 총 10점이 됩니다.

자주 틀리는 지점 정리

1. 부양가족에 본인을 포함 — 본인은 빼고 셉니다.
2. 무주택기간을 태어난 날부터 계산 — 만 30세(또는 30세 이전 혼인이면 혼인신고일)부터입니다.
3. 집을 판 날부터 계산 — 처분일과 만 30세일 중 늦은 날부터입니다.
4. 유주택 부모님을 부양가족에 포함 — 3년 이상 같이 살아도 인정되지 않습니다.
5. 세대원인데 부모님을 부양가족에 포함 — 직계존속은 본인이 세대주일 때만 인정됩니다.
6. 만 30세 넘은 자녀를 그냥 포함 — 1년 이상 등본 등재가 필요합니다.
7. 이혼해서 다시 들어와 사는 자녀를 포함 — 혼인 이력이 있으면 제외입니다.
8. 통장을 해지했다 재가입 — 기간이 초기화됩니다.
9. 배우자 통장 기간을 그대로 합산 — 50%만, 최대 3점입니다.
10. 비규제지역 85㎡ 초과에 가점 기대 — 추첨제 100%라 가점이 무의미합니다.
11. 공공분양에 가점제 적용 — 공공분양은 저축총액·납입횟수 순입니다.

청약고에서 확인하기

청약고 메인 화면에서 단지를 선택하면 모의청약 패널이 열립니다. 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간을 넣으면 가점이 계산됩니다. 입력한 값은 브라우저 안에서만 계산되며 서버로 전송되거나 저장되지 않습니다.

실제 청약에 쓸 최종 확인은 한국부동산원 청약홈의 공식 가점 계산기를 이용하세요. 이 글의 구간표도 청약홈 기준으로 정리한 것입니다.

주의

이 글은 2026년 8월 기준으로 정리한 것입니다. 청약 관련 규정은 자주 바뀌고, 특히 지역별 규제 지정과 가점제·추첨제 비율은 대책 발표에 따라 달라집니다.

실제 청약 전에는 반드시 해당 단지의 입주자모집공고문을 확인하시기 바랍니다. 가점을 잘못 계산해서 당첨되면 부적격 처리되고, 일정 기간 청약이 제한됩니다. 자세한 내용은 이용약관을 참고해주세요.

이어서 읽기

• 무순위 청약(줍줍)이란 — 가점도 통장도 필요 없는 청약
• 특별공급 유형별 자격 요건 — 가점 경쟁을 피하는 길
• 청약고 도움말 — 화면 읽는 법과 데이터 출처